Option zur Umsatzsteuer bei Geschäftsraummiete
Dienstag, 26 Apr, 2022
Wird eine vermietete Liegenschaft gekauft, entsteht zwischen dem Käufer und den Altmietern ein neues Mietverhältnis.
Laut einer Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) entsteht bei einem Asset Deal (Kauf eines Gebäudes mit Einzelrechtsnachfolge) umsatzsteuerlich ein neues Mietverhältnis. Dies kann Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse mit nicht vorsteuerabzugsberechtigten Mietern haben, da ab dem Kauf keine Option zur Umsatzsteuer mehr möglich ist und zu einer Berichtigung der Vorsteuern führt.
Umsatzsteuerliche Behandlung – Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten
Die Vermietung von Räumlichkeiten zu Geschäftszwecken ist unecht von der Umsatzsteuer befreit. Diese Steuerfreiheit ist für den Vermieter mit dem Verlust des Vorsteuerabzuges verbunden. Um den Vorsteuerabzug geltend machen zu können, kann der Vermieter jedoch unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuerpflicht optieren.
Die Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung unterliegt seit 2012 allerdings einer wesentlichen Einschränkung. So ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung bei Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten nur zulässig, soweit der Mieter das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Anzuwenden ist diese Bestimmung auf Mietverhältnisse, die nach dem 31.8.2012 begonnen haben. Von Relevanz ist somit, wann ein Mietverhältnis neu beginnt. Ein neues Mietverhältnis wird jedenfalls auch dann begründet, wenn eine GmbH mit Geschäftsgegenstand Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ein mit einem Bürogebäude bebautes Grundstück kauft. Wenn in diesem Bürogebäude Flächen an Unternehmer, die überwiegend unecht umsatzsteuerbefreit sind, vermietet werden, kann die anteilige Vorsteuer, die im Rahmen des Gesamtkaufpreises zu bezahlen ist, nicht zurückgefordert werden.
Tipp:
Im Zuge des oben beschriebenen Immobilienkaufs wurde ein Teil der Vorsteuer aus dem Kauf nicht anerkannt, was zu einer erheblichen Kostenbelastung für den Käufer führte. Wir empfehlen daher, sich zeitgerecht vor einer Grundstückstransaktion darüber zu informieren, welche steuerlichen Konsequenzen sich aus einer Transaktion ergeben können und welche Gestaltungsmöglichkeiten bestehen, um rechtzeitig entsprechende Dispositionen treffen zu können.