Gewerblicher Grundstückshandel bei Verkauf von mehreren Parzellen in kurzer Zeit
Dienstag, 17 Jan, 2023
Die steuerliche Beurteilung, ob ein sogenannter gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, ist oft nicht einfach, da die Rechtsprechung keine starren Objektgrenzen innerhalb bestimmter Zeiträume vorgibt. Deshalb ist eine genaue steuerliche Analyse notwendig.
Bei wiederholten Grundstücksan- und -verkäufen ist zu untersuchen, ob diese Tätigkeit
• noch im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung als Verwertung von Privatvermögen oder
• bereits im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit eines Grundstückshändlers als Veräußerung von Betriebsvermögen erfolgt.
Wird ein Grundstück des Privatvermögens verkauft, so besteht die Möglichkeit, den besonderen Immobilienertragsteuersatz von 30% mit allfälligen Befreiungen (z. B. Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung) heranzuziehen. Eine Veräußerung von Betriebsvermögen eines Grundstückhändlers führt hingegen immer zu einer Steuerpflicht mit einer Einkommensteuer bis zu 55% (Tarifbesteuerung), wenn es sich um eine natürliche Person handelt.
In Ermangelung konkreter gesetzlicher Kriterien ist bei der Prüfung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) sowie die Ansicht der Finanzverwaltung (Einkommensteuerrichtlinien) zurückzugreifen.
Nach Ansicht der Finanzverwaltung stellen Grundstücksverkäufe dann einen Gewerbebetrieb dar, wenn es sich um eine nachhaltige, mit Gewinnabsicht unternommene und sich als eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellende Betätigung handelt, welche nicht als eine landwirtschaftliche Betätigung anzusehen ist. Die Veräußerung von Grundstücken aus dem Privatvermögen stellt daher keine Vermögensverwaltung, sondern einen gewerblichen Grundstückshandel dar, wenn die Vermögensnutzung durch Fruchtziehung in den Hintergrund tritt und die Vermögensverwertung entscheidend im Vordergrund steht.
Hinweis:
In Österreich gibt es keine sogenannte Objekt-Grenze. Das wäre die Festlegung der Anzahl von Grundstücken, die in einem bestimmten Zeitraum verkauft werden dürfen, um nicht als gewerblicher Grundstückshandel qualifiziert zu werden.