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Gemischte Liegenschaftsschenkung kann der Immobilienertragsteuer unterliegen

Donnerstag, 19 Nov, 2020

Bei der Übertragung von Liegenschaften, die dem Grunde nach Schenkungen darstellen sollten, ist zu prüfen, ob dies auch aus ertragsteuerlicher Sicht gilt. Andernfalls können auch nachteilige steuerliche Konsequenzen drohen. Eine sorgfältige Prüfung im Vorfeld ist daher geboten.

Unentgeltliche Vorgänge (z. B. Schenkungen) lösen grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer (ImmoESt) aus. Gehen jedoch mit der unentgeltlichen Übertragung der Liegenschaft auch Verbindlichkeiten über oder müssen für die Schenkung des Grundstückes Ausgleichszahlungen geleistet werden, ist zu prüfen, ob eine sogenannte gemischte Schenkung vorliegt, die der ImmoESt unterliegen kann.
Aus steuerlicher Sicht liegt dabei entweder zur Gänze ein entgeltlicher Vorgang vor, welcher ImmoESt auslöst, oder ein unentgeltlicher Vorgang. Ein unentgeltlicher Übergang wird vor allem dann angenommen, wenn die Gegenleistungen weniger als 50 % des gemeinen Wertes der Liegenschaft betragen.

Beispiel:

Der Vater überträgt seinem Sohn eine Liegenschaft mit einem Wert in Höhe von EUR 100.000,00. Zugleich wird der Sohn verpflichtet, an seine Schwester eine Ausgleichszahlung in Höhe von EUR 60.000,00 zu leisten. Die Ausgleichszahlung beträgt mehr als 50 % des gemeinen Wertes des Grundstückes.

Der Veräußerungserlös unterliegt in diesem Fall der ImmoESt. Viel schwerer wiegt aber in vielen Fällen der Verlust der „Altvermögenseigenschaft“. Bei einer Schenkung von Altvermögen muss der Erwerber bei einer späteren Veräußerung nur 4,2 % ImmoESt vom Erlös bezahlen. Im Beispielfall wäre aber bei einem späteren Verkauf durch den Sohn die Differenz zwischen dem Kaufpreis von EUR 60.000,00 und dem Verkaufserlös voll, also mit einem Steuersatz von 30 %, zu versteuern, was ein Vielfaches der pauschalen Steuer ausmachen kann.