Gebührenpflicht bei Übertragung einer Immobilie gegen Vorbehalt des Fruchtgenussrechtes
Dienstag, 22 Jun, 2021
Für die gebührenrechtliche Beurteilung der Einräumung von Fruchtgenussrechten im Zusammenhang mit Liegenschaften ist zwischen dem Zuwendungsfruchtgenussrecht einerseits und dem Vorbehaltsfruchtgenussrecht andererseits zu unterscheiden.
Zuwendungsfruchtgenussrecht
Beim Zuwendungsfruchtgenussrecht erfolgt die Einräumung der Dienstbarkeit des Fruchtgenussrechts an der Liegenschaft durch den Eigentümer (Fruchtgenussbelasteten), ohne damit zugleich das zivilrechtliche Eigentum zu übertragen. Der Fruchtnießer hat das Recht, die Mieteinnahmen daraus einzunehmen. Der Fruchtgenussbelastete bleibt weiterhin zivilrechtlicher Eigentümer des Vermietungsobjektes.
Vorbehaltsfruchtgenussrecht
Anders beim Vorbehaltsfruchtgenussrecht. Hier wird das Eigentumsrecht an der Fruchtgenusssache (z. B. Zinshaus) übertragen, wobei sich der bisherige zivilrechtliche Eigentümer die Dienstbarkeit des Fruchtgenussrechts vorbehält. Der bisherige Eigentümer der Liegenschaft wird daher zum Fruchtnießer und kann weiterhin die daraus entstehenden Erträge (etwa Mieteinnahmen) lukrieren.
Dienstbarkeitsgebühr
Aus gebührenrechtlicher Sicht unterliegt der entgeltliche Erwerb einer Dienstbarkeit einer Dienstbarkeitsgebühr in Höhe von 2 % des bedungenen Entgelts, wenn über das Rechtsgeschäft eine Urkunde abgefasst wurde. Wird nun eine Immobilie übertragen, wobei sich der Übertragende zugleich das Fruchtgenussrecht an der Liegenschaft unter Zahlung einer „AfA-Miete” (Substanzabgeltung) vorbehält (Vorbehaltsfruchtgenussrecht), war bisher fraglich, ob durch diese Konstellation neben der Grunderwerbsteuerpflicht für die Immobilienübertragung zusätzlich auch eine Dienstbarkeitsgebühr für die „entgeltliche Einräumung des Fruchtgenussrechts” aufgrund der Zahlung der „AfA-Miete” an den neuen zivilrechtlichen Eigentümer anfällt.
In einer unlängst dazu ergangenen Entscheidung verneinte der Verwaltungsgerichtshof diese Frage für den Fall, dass die Übertragung einer Liegenschaft unter Zurückbehaltung des Fruchtgenussrechtes samt „AfA-Miete” ein einheitliches Rechtsgeschäft darstellt. Bei derartigen Gestaltungen unterliegt bereits die Übertragung der Liegenschaft dem Grunderwerbsteuergesetz, sodass keine zusätzliche Gebührenpflicht eintreten kann. Ob ein einheitliches Rechtsgeschäft hinsichtlich Liegenschaftsübertragung und Fruchtgenusseinräumung vorliegt, ist vom Parteiwillen abhängig. Für das Vorliegen eines einheitlichen Vertrages und damit gegen eine Gebührenpflicht spricht etwa die Zusammenfassung in einem Schriftstück.
Anders zu beurteilen ist hingegen die entgeltliche Einräumung eines Zuwendungsfruchtgenussrechtes. Sofern darüber eine Urkunde errichtet wird, unterliegt dies der Rechtsgeschäftsgebühr in Höhe von 2 % vom vereinbarten Entgelt.
Tipp:
Bei der Einräumung eines Fruchtgenussrechtes sind neben zivilrechtlichen Überlegungen insbesondere auch zahlreiche steuerliche Aspekte zu berücksichtigen, sodass eine umfassende Prüfung und Planung im Vorfeld empfehlenswert ist. Wir beraten Sie dabei gerne!