Umwandlung von Miteigentum in Wohnungseigentum
Dienstag, 13 Sep, 2022
Wird ein Wohnhaus erstmalig parifiziert und werden die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, kommt es zu einer Umwandlung des bisherigen Miteigentums bzw. Alleineigentums in Wohnungseigentum. Bei der Begründung von Wohnungseigentum sind zahlreiche steuerliche Aspekte zu beachten.
Schlichtes Miteigentum oder Wohnungseigentum
• Das Miteigentum vermittelt lediglich einen prozentuellen Eigentumsanteil am gesamten Grundstück.
• Hingegen handelt es sich beim Wohnungseigentum um das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.
• Im Gegensatz zum ideellen Miteigentümer kann ein Wohnungseigentümer seine zugerechnete Wohneinheit auch verkaufen oder vermieten.
Unter anderem sind folgende steuerlichen Konsequenzen bei der Begründung von Wohnungseigentum zu beachten:
Umsatzsteuer
Ist die schlichte Miteigentumsgemeinschaft bisher mit dem im Miteigentum stehenden Gebäude unternehmerisch tätig gewesen (beispielsweise weil das im Miteigentum stehende Gebäude von der Gemeinschaft vermietet wurde), scheidet durch die Umwandlung in Wohnungseigentum das Gebäude aus dem Unternehmensbereich aus und es liegt ein steuerfreier Eigenverbrauch vor.
Durch die Änderung des Verwendungszwecks (zunächst umsatzsteuerpflichtige Vermietungsumsätze, anschließend ein umsatzsteuerfreier Umsatz) kann es unter bestimmten Voraussetzungen innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fristen zu einer Korrektur des Vorsteuerabzuges und damit zu einer Rückzahlung von Vorsteuerbeträgen an das Finanzamt kommen.
Die Miteigentumsgemeinschaft kann, um die Rückzahlung von Vorsteuerbeträgen zu vermeiden, hinsichtlich des Grundstücks (Grundstücksteils) zur Steuerpflicht optieren. Der nunmehrige Wohnungseigentümer hat die Möglichkeit, die im Falle der Option in Rechnung gestellte Umsatzsteuer – bei Zutreffen aller Voraussetzungen – in Abzug zu bringen.
Einkommensteuer
Nach Ansicht der Finanz stellt die Umwandlung von schlichtem Miteigentum in Wohnungseigentum (und umgekehrt) keinen ertragsteuerpflichtigen Veräußerungsvorgang dar, soweit sich die wirtschaftlichen Eigentumsverhältnisse nicht ändern.
Es handelt sich dabei in der Regel lediglich um eine Konkretisierung der bisherigen Miteigentumsanteile, wobei das Wohnungseigentum an die Stelle des bisherigen Miteigentums tritt. Darüber hinaus ist zu beachten, dass eine Parifizierung einer Liegenschaft Grunderwerbsteuerpflicht auslösen kann.
Hinweis:
Ob bzw. inwieweit es infolge einer Parifizierung durch die Umwandlung von schlichtem Miteigentum in Wohnungseigentum tatsächlich zu nachteiligen steuerlichen Konsequenzen kommt, ist stets anhand des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen.