Kürzere Abschreibungsdauer von Gebäuden aufgrund von Gutachten
Mittwoch, 21 Dez, 2022
Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat in einer weiteren Entscheidung seine Linie bestätigt, wonach bei Gebäuden der Ansatz einer kürzeren (Rest-)Nutzungsdauer aufgrund eines Gutachtens sehr streng zu beurteilen ist.
Soweit Gebäude zur Erzielung von Einkünften genützt werden, können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer im Weg der AfA abgeschrieben werden. Dafür sind im Einkommensteuerrecht bestimmte Abschreibungssätze vorgesehen, von denen nur unter bestimmten Voraussetzungen abgegangen werden darf. Diese Abschreibungssätze hängen sowohl von der Art der Einkünfte ab als auch von der Nutzungsart ab.
Gebäude im Privatvermögen
Zählt das Gebäude zum Privatvermögen und wird es zur Erzielung von Vermietungseinkünften (VuV) verwendet, so beträgt die Abschreibung pro Jahr 1,5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Die Restnutzungsdauer wird bei jedem Anschaffungsvorgang neu angesetzt, sodass die Abschreibungsdauer z. B. beim Kauf eines 100 Jahre alten Mietwohngebäudes genauso 67 Jahre beträgt wie die eines neu errichteten Wohnhauses.
Gebäude im Betriebsvermögen
Zählt das Gebäude zum Betriebsvermögen, beträgt die jährliche AfA (Absetzung für Abnutzung) grundsätzlich 2,5 % , was einer Nutzungsdauer von 40 Jahren entspricht. Davon abweichend beträgt bei für Wohnzwecke überlassenen Gebäuden des Betriebsvermögens die AfA nur 1,5 %.
Sonderregeln (Leichtbauweise, Erbauung vor 1915)
Wurde ein Wohngebäude vor 1915 erbaut, darf nach Ansicht der Finanzverwaltung ein AfA-Satz in Höhe von 2 % herangezogen werden. Bei Gebäuden, die in Leichtbauweise errichtet wurden (etwa kein massives Ziegel- oder Steinmauerwerk), wird von der Finanzverwaltung eine AfA von bis zu 4 % pro Jahr von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten anerkannt.
Gutachten für eine kürzere Nutzungsdauer
Wenn eine kürzere Nutzungsdauer (und damit eine höhere jährliche Abschreibung) als oben dargestellt angesetzt werden soll, ist diese kürzere Nutzungsdauer durch ein Gutachten nachzuweisen. Diese Gutachten unterliegen der freien Beweiswürdigung durch die Finanzverwaltung.
Der VwGH führte in einer kürzlich ergangenen Entscheidung zu den Voraussetzungen eines solchen Gutachtens aus, dass die Nutzungsdauer aus dem Bauzustand abzuleiten ist, der sich aus dem Mauerwerk bzw. den konstruktiven haltbaren Bauteilen ergibt.
Hinweis:
Die kürzere Nutzungsdauer einzelner Gebäudebestandteile, wie etwa Innenputz, Außenputz, Böden, Fenster, Geländer, Anstrich, Tapeten, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen, rechtfertigen es nicht, für ein Haus eine geringere als die sich aus den konstruktiven und haltbaren Bauteilen ergebende technische Gesamtnutzungsdauer abzuleiten.