2026 sind bei der Vermietung von Grundstücken Wahlrechte beim Ansatz der Abschreibungsbasis vorgesehen, die sich langfristig auch auf Veräußerungen auswirken können.
Ausgangspunkt war die bisherige Rechtslage, wonach bei der unentgeltlichen Übertragung einer vermieteten Liegenschaft die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortzuführen war. Wurde ein zum 31.3.2012 nicht steuerverfangenes Grundstück („Altvermögen“) erstmalig zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet, waren bisher die fiktiven Anschaffungskosten als Abschreibungsgrundlage zwingend anzusetzen.
In der Praxis war unter Umständen schwierig nachzuweisen, ob eine Liegenschaft in der Vergangenheit bereits einmal vermietet und wie hoch in diesem Fall die Abschreibungsbasis beim Rechtsvorgänger war. Aus diesem Grund wurde in der Verwaltungspraxis bislang eine Vereinfachung zugelassen, wonach bei unentgeltlicher Übertragung eines Gebäudes die fiktiven Anschaffungskosten angesetzt werden konnten, wenn das Gebäude trotz vorhergehender Vermietung durch den Rechtsvorgänger über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren nicht vermietet wurde.
Gesetzliche Verankerung
Seit 2026 ist diese Vereinfachung in leicht modifizierter Form gesetzlich verankert: Der Ansatz von fiktiven Anschaffungskosten ist gesetzlich nunmehr auch dann möglich, wenn ein unentgeltlich erworbenes Gebäude vom Rechtsvorgänger vor dem 1.1.2013 letztmalig zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde. Weiters tritt bei erstmaliger Vermietung an die Stelle des zwingenden Ansatzes der fiktiven Anschaffungskosten ein Wahlrecht, wodurch statt der fiktiven auch die tatsächlichen Anschaffungskosten angesetzt werden können, sofern diese bekannt sind und auf Verlangen nachgewiesen werden können.
Der Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten führt in der Regel zwar zu einer höheren Abschreibung, was während der Vermietung aus steuerlicher Sicht vorteilhaft sein kann. Allerdings sind die nachstehenden Auswirkungen bei einer allfälligen Veräußerung des Grundstücks zu beachten.
Auswirkungen auf den Veräußerungsgewinn
Bei einer späteren Veräußerung der Liegenschaft kommt es im Falle des Ansatzes der fiktiven Anschaffungskosten zu einer gespaltenen Betrachtungsweise, die das Grundstück steuerlich in zwei Phasen, nämlich in „Altvermögen“ und in „Neuvermögen“ aufteilt: Die Wertveränderungen bis zum Beginn der Vermietung werden dem Altvermögen zugerechnet, wobei als Veräußerungserlös die fiktiven Anschaffungskosten anzusetzen sind. Wertveränderungen ab Beginn der Vermietung zählen zum Neuvermögen, wobei anstelle der tatsächlichen Anschaffungskosten die fiktiven Anschaffungskosten treten.
Bei der Berechnung der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) wird beim Altvermögen für den entsprechenden Teil pauschal mit 86 % der fiktiven Anschaffungskosten gerechnet; daraus ergibt sich eine effektive Steuerbelastung von 4,2 %. Beim Neuvermögen wird die Differenz aus Verkaufserlös, fiktiven Anschaffungskosten und geltend gemachten Abschreibungen mit 30 % besteuert. Die tatsächliche Steuerbelastung hängt daher wesentlich von der Vermietungsdauer ab. Ohne Ansatz fiktiver Anschaffungskosten beträgt die pauschale ImmoESt ebenfalls 4,2 % des Verkaufserlöses.
Hinweis
Das Wahlrecht ist sorgfältig zu prüfen. Bei geplanter Vermietung oder späterem Verkauf empfiehlt sich eine frühzeitige steuerliche Beratung.
