{"id":6050,"date":"2024-10-15T17:13:14","date_gmt":"2024-10-15T17:13:14","guid":{"rendered":"https:\/\/area-bollenberger.at\/?p=6050"},"modified":"2025-08-03T21:03:42","modified_gmt":"2025-08-03T19:03:42","slug":"verkuerzung-der-nutzungsdauer-eines-vermieteten-gebaeudes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/area-bollenberger.at\/en\/verkuerzung-der-nutzungsdauer-eines-vermieteten-gebaeudes\/","title":{"rendered":"Verk\u00fcrzung der Nutzungsdauer eines vermieteten Geb\u00e4udes"},"content":{"rendered":"\n

Bei Geb\u00e4uden, die der Erzielung von Eink\u00fcnften aus Vermietung und Verpachtung dienen, k\u00f6nnen ohne Nachweis der Nutzungsdauer j\u00e4hrlich 1,5% der Bemessungsgrundlage als Absetzung f\u00fcr Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden. Es kann jedoch auch eine k\u00fcrzere Nutzungsdauer zugrunde gelegt werden, wenn ein entsprechendes Sachverst\u00e4ndigengutachten vorgelegt wird. Das Bundesfinanzgericht setzte sich in einem aktuellen Erkenntnis mit den Anforderungen an ein solches Gutachten auseinander.<\/p>\n\n\n\n

Schl\u00fcssiges Sachverst\u00e4ndigengutachten<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Bei Eink\u00fcnften aus Vermietung und Verpachtung kann ein Abgabepflichtiger eine k\u00fcrzere als die gesetzlich vorgesehene Geb\u00e4ude-AfA von 1,5 % (rd. 67 Jahren) geltend machen, wenn er eine k\u00fcrzere technische Nutzungsdauer nachweist. Diese h\u00e4ngt bei neu errichteten Geb\u00e4uden in erster Linie von der Bauweise ab, w\u00e4hrend bei einem erworbenen Geb\u00e4ude der Bauzustand im Zeitpunkt des Erwerbs ma\u00dfgebend ist. Der Nachweis kann durch ein schl\u00fcssiges Sachverst\u00e4ndigengutachten \u00fcber den technischen Bauzustand des Geb\u00e4udes erfolgen.<\/p>\n\n\n\n

Im gegenst\u00e4ndlichen Verfahren erwarb ein Ehepaar im Jahr 2017 eine Liegenschaft, in der sich im Erdgeschoss eine Bankfiliale und im Obergeschoss zwei leerstehende Wohnungen befanden. \u00dcber die Bankfiliale wurde ebenfalls im Jahr 2017 ein Mietvertrag abgeschlossen. Die steuerliche Restnutzungsdauer des gesamten Geb\u00e4udes wurde mit 30 Jahren angesetzt und als Nachweis f\u00fcr diese k\u00fcrzere Abschreibungsdauer ein Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 2014 vorgelegt.<\/p>\n\n\n\n

Das Finanzamt erkannte das Gutachten jedoch nicht an, da es lediglich zur Ermittlung des Verkehrswerts diente und dieser ausschlie\u00dflich nach dem \u00e4u\u00dferen Augenschein des Objekts ermittelt wurde. Insbesondere sei darin keine Darstellung und keine Berechnung einer technischen Restnutzungsdauer vorgenommen worden. Ein Nachweis f\u00fcr die Abweichung von der gesetzlich normierten Nutzungsdauer sei durch das Ehepaar demgem\u00e4\u00df nicht erbracht worden. Die vom Ehepaar erhobene Beschwerde gegen den Bescheid wurde dem Bundesfinanzgericht (BFG) vorgelegt, wobei daf\u00fcr ein weiteres Gutachten \u00fcber die Nutzungsdauer des Geb\u00e4udes mit Bewertungsstichtag zum 1.1.2019 erstellt wurde.<\/p>\n\n\n\n

Allerdings kam auch das BFG zum Ergebnis, dass durch die vorgelegten Gutachten kein Nachweis einer k\u00fcrzeren Nutzungsdauer gelungen sei. Die Gutachten wurden vom BFG einerseits aus zeitlicher Hinsicht nicht anerkannt, da sie mehr als drei Jahre vor oder zu einem Stichtag mehr als ein Jahr nach dem Liegenschaftserwerb erstellt wurden. Inhaltlich r\u00fcgte das Finanzministerium die Gutachten, da sie keine Aussagen zum Bauzustand des Geb\u00e4udes enthalten und nicht ausgef\u00fchrt wird, wie sich die getroffenen Feststellungen auf die Restnutzungsdauer des Geb\u00e4udes auswirken.<\/p>\n\n\n\n

Es wurde weder eine Untersuchung der Bausubstanz noch der technischen Einrichtungen vorgenommen. Es erfolgten insbesondere keine Feststellungen zu relevanten Faktoren der tragenden, konstruktiven Bauteile (z. B. Qualit\u00e4t der verwendeten Baustoffe, Dauerhaftigkeit des Rohbaus, G\u00fcte der Ausf\u00fchrung, die Qualit\u00e4t der Planung, der Statik und der Bauausf\u00fchrung). Die Beschreibung des Geb\u00e4udes beruhte lediglich auf kurzen, sehr allgemeinen Ausf\u00fchrungen hinsichtlich des Fundaments, der Fenster, der Heizung und des Daches.<\/p>\n\n\n\n

Hinweis:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Soll bei einem vermieteten Geb\u00e4ude von der gesetzlich vermuteten Nutzungsdauer mit einer AfA von 1,5% abgegangen werden, muss ein entsprechendes Sachverst\u00e4ndigengutachten erstellt werden. In diesem Gutachten muss unbedingt auf den Gesamtzustand des Geb\u00e4udes, insbesondere dessen tragende Teile, eingegangen werden. Finden sich hingegen in einem Gutachten keine hinreichenden Aussagen \u00fcber den Bauzustand, keine Feststellungen zur Qualit\u00e4t der Bauausf\u00fchrung oder zu allenfalls bereits bestehenden Sch\u00e4den, ist es nicht geeignet, eine k\u00fcrzere Abschreibungsdauer zu st\u00fctzen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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